SUBDIVISIÓN DE PREDIOS RÚSTICOS

El Decreto Ley N° 3.516 DE 1980 tiene por objeto permitir la subdivisión de predios rústicos de aptitud agrícola, ganadera o forestal debiendo mantenerse el destino agrícola del predio.

Durante finales del segundo semestre del año 2022 la subdivisión de conformidad a este decreto ha sido cuestionada desde diversos sectores, por considerar que se hace un incorrecto uso al subdividir la tierra agrícola para fines mayormente habitacionales, es decir, se cuestiona que a través de esta norma cuyo objeto es la división del terreno rural, se estarían desarrollando proyectos inmobiliarios al margen de la planificación territorial.

En este artículo, se intentá explicar en fácil de que se trata el tramite en cuestión y abordar las diferentes instrucciones, circulares, resoluciones que buscan desincentivar las solicitudes de subdivisiones prediales que tengan un objeto distinto al desarrollo agrícola o forestal.

Normativa que regula dicho procedimiento: Ley General de Urbanismo y Construcciones (LGUC) y su Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones,  Circular DDU N°455 de la Dirección de Desarrollo Urbano del Ministerio de Vivienda y Urbanismo de Enero de 2021, Decreto Ley  N°3.516 de 1980, Ley N°18.755, Resolución exenta 3904/2019 del Ministerio de Agricultura/SAG,  Instructivo N° 637 del Ministerio de Agricultura, Circular N°475/2022 de la Directora Nacional del Servicio Agrícola y Ganadero y la Ley 21.477. 

1) ¿Que son los Predios Rústicos?

Son terrenos que se pueden usar para la agricultura, la ganadería o actividades forestales que se encuentran en todo Chile fuera de los límites urbanos.

En Santiago y en Valparaíso los predios rústicos deben estar ubicados fuera de los límites de los planes reguladores intercomunales, minetras que en Concepción se encuentran fuera del plan regulador metropolitano de esa ciudad.

2) ¿Qué es la subdivisión?

De acuerdo a la Ordenanza General de Urbanismo y Construcción, debemos entender por subdivisión: "El proceso de división del suelo que no requiere la ejecución de obras de urbanización por ser suficientes las existentes, cualquiera sea el número de sitios resultantes". 

Consiste en la parcelación de de un terreno en un número de lotes menores en superficie. El número de lotes resultantes está determinado pr el plan regulador respectivo, de acuerdo a la superficie predial mínima.

2) ¿Pueden los propietarios de terrenos rusticos dividirlos libremente?

Pueden dividirlos, pero, en general, para hacerlo tienen que cumplir un requisito: Los lotes resultantes de la división tienen que tener una superficie igual o superior a 0.5 hectárea, es decir 5 mil metros cuadrados. La subdivisión no debe implicar un cambio de uso o destino del suelo.

3) ¿Hay casos en que se puede hacer la división generando terrenos de menos de media hectárea?

Sí, pero se autoriza en casos muy específicos. Ocurre cuando sean divisiones que deben autorizar el Servicio Agrícola y Ganadero y el Ministerio de Agricultura en uso de algunas facultades legales que les fueron traspasadas desde la antigua Oficina de Normalización Agraria, durante el proceso posterior a la Reforma Agraria.

También se puede hacer cuando son divisiones que deban efectuarse para los efectos de la regularización de la posesión de la pequeña propiedad raíz y para la constitución del dominio sobre ella y cuando se trate de terrenos que deban ser subdivididos por el Ministerio de Obras Públicas para construir obras de regadío, de vialidad u otras.

Otro caso es autorizado por la Ley General de Urbanismo y Construcciones, cuando se deban abrir calles para realizar la actividad agrícola, para construir viviendas para los propietarios del terreno o para hacer casas autorizadas de hasta mil UF de valor bajo el sistema de subsidio habitacional.

Se pueden también dividir en terrenos más pequeños cuando se transfiera la propiedad a entidades con personalidad jurídica y sin fines de lucro, cuando se traspasa la propiedad al fisco, a las municipalidades y a los gobiernos regionales o a organizaciones comunitarias o sindicales.

Otra excepción es cuando se transfiera a un ascendiente o descendiente del propietario, por consanguinidad o afinidad hasta el primer grado inclusive, para construir una vivienda para el adquirente (padres, hijos, suegros, yernos, nueras e hijos del cónyuge) y siempre y cuando el predio no tenga un avalúo fiscal superior a las 1.000 UF.

4) ¿Cómo se inicia el trámite? 

Para iniciar con este trámite administrativo, el o los propietarios del terreno que se desea subdividir, deben encargar la elaboración de un expediente de subdivisión que debe contener el plano del terreno, que puede ser obtenido en el conservador de bienes raíces o la escritura del predio donde se señalen los deslindes del mismo, aunque en general de realiza un levantamiento topografico a escala adecuada el cual debe ser realizado de un profesional competente (arquitecto o topógrafo).

5.- ¿Que otros documentos debe contener el expediente de subdivisión?

- Formulario de solicitud de subdivisión firmada y presentada por el/los propietario/s o por un representante debidamente autorizado (adjuntando los documentos fundantes de su representanción y la fotocopia de cédula de identidad del o de los propietario/s y del representante, cuando corresponda).

- Copia de inscripción de dominio con certificación de vigencia, conocido como "Dominio vigente". El que debe tener un máximo de 30 días de antigüedad. 

- Certificado de Avalúo Fiscal vigente con clasificación de suelos.

- Certificado de informaciones previas, de la Municipalidad respectiva y emitido por la dirección de obras de dicho municipio y que da indica que el predio está ubicado en el sector rural de la comuna.

- Plano de subdivisión a escala adecuada, suscrito por un profesional competente y por el propietario del predio. (se requieren siete copias originales acompañadas de un archivo digital formato kml, kmz o shape). 

6.- ¿Cuánto demora el proceso?

Quien conoce del trámite es el Servicio Agrícola y Ganadero y divide su tramitación en dos etapas: La primera consiste en la recepción de documentos y verificación de antecedentes acompañados. En esta etapa se permite un único reingreso del expediente del proyecto, cuando los antecedentes que se adjuntan a la solicitud presentan observaciones que deben ser subsanadas. 

La segunda etapa consiste en un análisis técnico de la documentación, incluídos los planos.

El SAG tendrá en plazo de 20 días para aceptar o rechazar la solicitud.

7.- ¿Cuántos inmuebles máximo puedo construir en un terreno rural subdividido? 

Según lo señalado en el Decreto Ley 3.516 del 1 de diciembre de 1980, permite la construcción de un solo inmueble destinado a la habitación (1 en 0,5 ha). 

8.- ¿Que sigue una vez obtenida la certificación del SAG?

Una vez obtenida la certificación de subdivisión por parte de la oficina regional de SAG correspondiente, se debe dirigir a la oficina del Servicio de Impuestos Internos con dicho certificado y solicitar la asignación de roles provisorios para cada un de los lotes resultantes de la subdivisión.

9.-¿Cómo finaliza el trámite?

La subdivisión se materializa con la inscripción en el registro de propiedad del Conservador de Bienes Raíces correspondiente, a través de una escritura pública de subdivisión y adjudicación de los lotes resultantes y redactada por un abogado.